Kupovina ili prodaja nepokretnosti nosi značajne pravne i finansijske rizike. Iako je javni beležnik poboljšao sigurnost prometa, i dalje postoje nekretnine sa skrivenim pravnim teretima. Zato je uloga advokata u ovim transakcijama nezamenljiva.
Zašto vam je advokat potreban pri kupovini nekretnine
Kupovina nekretnine je za većinu ljudi najveća investicija u životu. Uprkos tome, mnogi ulaze u ovaj proces bez pravne provere, oslanjajući se isključivo na dobru volju druge strane i posrednika. Takav pristup može voditi ozbiljnim problemima, od skrivenih hipoteka i tereta, preko nerešenih imovinskih odnosa, do nemogućnosti uknjižbe.
Advokatska kancelarija Drašković pruža kompletnu pravnu podršku u prometu nepokretnosti. Naš zadatak je da vam obezbedimo sigurnu transakciju bez neprijatnih iznenađenja. Svaka nekretnina ima svoju pravnu istoriju, mi je pažljivo proveravamo umesto vas.
Za razliku od posrednika, čiji je interes da se posao zaključi, advokat štiti isključivo vaše interese. Zbog toga je angažovanje advokata pri kupoprodaji nekretnine investicija koja se višestruko isplati.
Treba imati u vidu i da problemi u prometu nepokretnosti često nisu vidljivi na prvi pogled: nerešeni nasledni odnosi prethodnih vlasnika, neusklađenost katastra i stvarnog stanja, nelegalno dograđeni delovi objekta ili neuknjižene hipoteke mogu isplivati tek nakon što je cena plaćena. Tada je ispravljanje greške znatno teže, skuplje i neizvesnije nego njeno pravovremeno otkrivanje. Upravo zato pravnu proveru shvatamo kao najvažniji, a ne kao formalni korak transakcije.
Provera pravnog statusa nepokretnosti
Prvi i najvažniji korak u svakoj kupoprodaji je detaljna provera pravnog statusa nekretnine. Pre nego što potpišete bilo šta, potrebno je utvrditi ko je stvarni vlasnik, da li na nekretnini postoje tereti i da li je uknjižba uredna.
Vršimo uvid u list nepokretnosti i utvrđujemo postojanje hipoteka, službenosti, zabrana raspolaganja, plodouživanja i drugih tereta. Proveravamo usklađenost faktičkog i pravnog stanja i identifikujemo eventualne pravne prepreke. Time se štitite od kupovine nekretnine sa skrivenim problemima koji bi vas kasnije mogli koštati.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji je ključni dokument koji uređuje prava i obaveze kupca i prodavca. Kvalitetno sastavljen ugovor precizno definiše predmet prodaje, cenu, način i dinamiku plaćanja, rok predaje, kao i mehanizme zaštite u slučaju da druga strana ne ispuni svoje obaveze.
Sastavljamo i analiziramo ugovore o kupoprodaji tako da štite interese naše strane. Vodimo računa o svim detaljima, od klauzula o predaji poseda i plaćanju, do sredstava obezbeđenja i rešavanja mogućih sporova. Takođe sastavljamo predugovore i ugovore o kapari kada se transakcija realizuje u fazama.
Zastupanje kod javnog beležnika
Ugovori o prometu nepokretnosti overavaju se (solemnizuju) kod javnog beležnika. Iako javni beležnik proverava formalnu ispravnost ugovora, on ne zastupa interese nijedne strane. Zbog toga je važno da vas u ovom postupku prati advokat koji brine isključivo o vašim interesima.
Pratimo klijenta kroz ceo postupak overe ugovora kod javnog beležnika, obezbeđujemo da ugovor odražava dogovoreno i da su vaša prava zaštićena. Naša prisutnost daje vam sigurnost da u trenutku potpisivanja niste ništa previdli.
Uknjižba prava svojine i katastar
Kupovina nekretnine nije završena potpisivanjem ugovora: pravo svojine se stiče tek upisom u katastar nepokretnosti. Neuredna ili neizvršena uknjižba može značiti da, uprkos plaćenoj ceni, niste pravno zaštićeni kao vlasnik.
Sprovodimo postupak uknjižbe prava svojine pred nadležnom službom katastra i zastupamo vas u slučaju eventualnih prepreka. Kada je potrebno, pokrećemo i sudske postupke radi upisa ili ispravke podataka u katastru. Cilj nam je da vaše vlasništvo bude pravno neupitno.
Zakup, legalizacija i ostale usluge
Osim kupoprodaje, pružamo i druge usluge u vezi sa nepokretnostima. Sastavljamo i analiziramo ugovore o zakupu stambenih i poslovnih prostora, štiteći interese zakupodavaca i zakupaca. Savetujemo i zastupamo klijente u postupcima legalizacije (ozakonjenja) objekata izgrađenih bez dozvole.
Bilo da izdajete stan, kupujete poslovni prostor ili rešavate status bespravno izgrađenog objekta, tu smo da vam obezbedimo pravnu sigurnost u svakoj fazi. Svaka nekretnina i svaka transakcija su specifične, pa pristupamo individualno svakom slučaju.
Porez na prenos, kapitalni dobitak i troškovi transakcije
Promet nepokretnosti ne obuhvata samo cenu nekretnine: sa transakcijom su povezani i porezi i troškovi koje je važno unapred poznavati kako biste izbegli neprijatna iznenađenja. Kupovina i prodaja mogu povlačiti porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost, kao i eventualni porez na kapitalni dobitak za prodavca.
Savetujemo klijente o poreskim aspektima prometa nepokretnosti, o tome ko snosi koje obaveze i kako se transakcija može zakonito i najpovoljnije struktuirati. Pomažemo i oko poreskih prijava i ostvarivanja eventualnih poreskih olakšica, kao što je oslobođenje za kupovinu prve nepokretnosti pod zakonom propisanim uslovima.
Jasan pregled svih troškova (poreza, taksi javnog beležnika, taksi za uknjižbu) omogućava vam da realno planirate transakciju. Naš cilj je da u proces uđete potpuno informisani, bez skrivenih troškova i naknadnih iznenađenja.
Kupovina stana u izgradnji, rizici i zaštita kupca
Kupovina stana od investitora, dok je objekat još u izgradnji, danas je jedan od najčešćih načina sticanja nekretnine u Beogradu. Cena je po pravilu povoljnija nego kod useljivih stanova, ali su i rizici bitno drugačiji: kupac plaća nešto što još ne postoji, oslanjajući se na obećani rok i kvalitet.
Pre potpisivanja proveravamo pravni status investitora i zemljišta na kome se gradi, postojanje i sadržinu građevinske dozvole, kao i eventualne terete i zabeležbe. Posebno je važno da ugovor bude podoban za zabeležbu prava buduće kupovine u katastru, čime se sprečava da isti stan bude prodat dva puta.
U ugovoru insistiramo na preciznom opisu stana, tabelarnom prikazu površina, kvalitetu ugrađenih materijala, jasnoj dinamici plaćanja vezanoj za faze izgradnje, ugovornoj kazni za docnju u primopredaji i garanciji za skrivene nedostatke. Kupca zastupamo i u fazi primopredaje, prilikom zapisničkog konstatovanja nedostataka i njihovog otklanjanja.
Ozakonjenje objekata i usklađivanje stvarnog i upisanog stanja
Veliki broj objekata u Srbiji izgrađen je bez građevinske dozvole ili je u toku gradnje odstupio od izdate dozvole. Dok se pravni status ne reši, takav objekat se ne može uredno prodati, opteretiti hipotekom niti uknjižiti, što ga u prometu čini gotovo bezvrednim uprkos stvarnoj tržišnoj ceni.
Vodimo postupke ozakonjenja, poznatije kao legalizacija, od podnošenja zahteva i pribavljanja elaborata geodetskih radova, preko izveštaja o zatečenom stanju, do donošenja rešenja o ozakonjenju i upisa prava svojine u katastar. Zastupamo klijente i u žalbenim i upravnim sporovima kada je zahtev odbijen.
Posebnu grupu predmeta čine slučajevi u kojima se stvarno stanje razlikuje od upisanog: dograđeni ili nadzidani delovi, spojeni ili razdvojeni stanovi, promenjena namena prostora. U tim situacijama sprovodimo postupke etažiranja i usklađivanja podataka, kako bi nepokretnost postala pravno uredna i spremna za promet.
Često postavljana pitanja
Da li kao kupac prvog stana plaćam porez na prenos?
Zakon predviđa oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava za kupovinu prve nepokretnosti, uz ispunjenje propisanih uslova i podnošenje zahteva u roku. Proveravamo da li ispunjavate uslove i pripremamo potrebnu dokumentaciju.
Kupujem stan u izgradnji, kako da se zaštitim?
Ključna je provera investitora, zemljišta i građevinske dozvole pre plaćanja, kao i ugovor koji omogućava zabeležbu prava buduće kupovine u katastru. Uz to insistiramo na ugovornoj kazni za docnju i jasnim garancijama za kvalitet.
Kako da proverim da li nekretnina ima hipoteku ili terete?
Tereti na nekretnini vide se u listu nepokretnosti koji vodi katastar. Mi vršimo detaljnu proveru pravnog statusa (hipoteka, službenosti, zabrana i drugih tereta) pre nego što uđete u kupoprodaju, tako da tačno znate šta kupujete.
Da li mi treba advokat ako imam agenciju za nekretnine?
Da. Agencija posreduje i zainteresovana je da se posao zaključi, dok advokat štiti isključivo vaše pravne interese: proverava dokumentaciju, sastavlja ili analizira ugovor i sprovodi uknjižbu. To su različite uloge koje se dopunjuju.
Kada postajem vlasnik nekretnine?
Pravo svojine stičete upisom u katastar nepokretnosti, a ne samim potpisivanjem ugovora. Zbog toga je uknjižba završni i ključni korak koji obezbeđuje da ste pravno zaštićeni kao vlasnik.
Osigurajte svoju investiciju u nekretnine. Zakažite konsultacije i obezbedite sigurnu i pravno zaštićenu transakciju.